İnşaat Projelerinden Ev Almadan Önce Bilinmesi Gerekenler

Konut sahibi olmak ve uzun vadeli bir yatırım yapmayı düşününler için uygun fiyat ya da esnek ödeme seçenekleri nedeniyle “bitmemiş bir proje” alternatif avantajlar içerebilir. Böyle bir tercih, alışveriş güvencesi, alım sürecinin nasıl işlediği veya evin değerinin nasıl tespit edildiği sorularını da beraberinde getirir. Yürürlüğe konulan yasalarla tüketicinin bu konudaki haklarının belirlenmesiyle “projeden ev satın alma” talebi gittikçe artıyor. Handan Karay İnşat, bitmemiş projeden ev satın alırken bilinmesi gerekenleri anlattı.

Projeden Alınan Konutlarda Yasal Güvence Var Mı?

Türkiye ekonomisinin lokomotifi inşat sektörü son yıllarda ciddi ivme kaydetti. Vatandaşın konut talebi her geçen gün daha da büyüyor. Proje kapsamında ev almak isteyenlerin sayısı çoğalıyor. Projeden ev satın alacak bireyleri korumak ve ödemelerde yaşanan sorunları gidermek için 2014 yılında Ticaret Bakanlığı tarafından Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik çıkarıldı. Yasal düzenlemeyle bu prosedürün çerçevesi çizildi ve ev hayali kuranlara yönelik güvenceler artırıldı. Projeden ev satın almak çok daha elverişli hale geldi.

Yönetmelik Hangi Konuları Düzenliyor?

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğinin bazı maddeleri şu şekilde:

• Tüketici, sözleşme tarihten itibaren -herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin- 14 gün içinde cayma hakkına sahiptir.
• Bu süre zarfında noterlikler aracılığıyla satıcıya cayma hakkının kullanıldığına ilişkin bildirimin yapılması yeterlidir.
• Cayma hakkı kullanıldığında tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, iade edilmesi gereken tutar ve cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 14 gün içinde tüketiciye geri verilir.
• Satıcı, cayma hakkı hususunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür.
• Tüketiciye sözleşmede taahhüt edilen süre içinde ön ödemeli konutun teslim edilmesi zorunludur. Bu süre sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı aşmaması gerekir.

Kentsel Dönüşümde de Konut Satılıyor

Yasal düzenlemeler ile tüketiciler ve inşaat firmalarının sınırları tanımlanmıştır. Vatandaş konut alımında olası problemlerde “sözleşmeyi fesih” gibi yasal süreçlere başvurabilir. Türkiye’de ön ödemeli ev satışına dayalı projelerin yanı sıra son yıllarda “kentsel dönüşüm” kapsamında da konut satışları da yapılıyor. Yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanun kentsel dönüşüm projelerinde vatandaşlar ile şirketlerin hak kaybına uğramamasını amaçlıyor. Sözü edilen kanunda inşaat şirketlerinin şartları, ev sahiplerinin kentsel dönüşüme nasıl katıldıkları ve dönüşüme uğrayan projelerde kişilerin nasıl ev alacaklarına dair hükümler yer alıyor.

İnşaat Projelerinde Ev Nasıl Alınır?

İnşaat projelerinin herhangi bir aşamasında konut almak için şirketle iletişim kurulabilir. Görüşmenin sağlandığı zaman dilimine göre ödenecek ücret değişebilir. Uygun koşullar çerçevesinde konut alımı için başvuru sağlanır. Bu sırada Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine dikkat edilmelidir. Alıcı ile satıcı arasında noter huzurunda yapılan protokol kapsamında “oda sayısı, kat planı, ödenen tutar” gibi detaylar tespit edilmelidir. İnşaat bittiğinde alıcı evin tapu devrini geçekleştirebilir.

İnşaat Projelerinde Evin Değeri Nasıl Belirlenir?

Böyle bir adım atılmak istendiğinde inşaatın “başlamadan önce, sırasında ve sonrasındaki” aşamalarına göre planlama yapılabilir. Genellikle inşaat proje safhasında olduğunda sözleşme kapsamında uygun bir ücret ödenir. İnşaat tamamlanma konumuna geldiğinde ücretler artırılır. Bundan dolayı konutun değeri, projenin başlangıcından bitimine kadar değişebilir. Ayrıca ulaşım, sağlık, eğitim, alışveriş merkezlerine yakınlık veya uzaklıkta evin değerinin tayin edilmesinde önemli bir kriterlerdir. Konut değerinin benzerleriyle mukayese edilmek istendiğinde Emlak Endeksi’nin verilerine göz atılabilir.

Bitmemiş Projeden Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Bitmemiş bir projeden ev satın alırken bazı ayrıntılara dikkat edilmelidir. Genellikle inşaat aşamasında bir konut alınırken şu hususlar göz önünde bulundurulmalıdır:

• İnşaat şirketinin daha önce hayata geçirdiği projeleri ve referansları hakkında araştırma yapılmalıdır.
• Projenin yasal durumu mercek altına alınarak gerekli ruhsatların alındığından emin olunmalıdır.
• Satın alınacak evin ihtiyaçları karşılayacak konumda olup olmadığına bakılmalıdır.
• Projenin inşaat kalitesi kontrol edilmelidir. Mimar ve mühendisler tarafından kullanılan malzemelerinin niteliği, yapılan işçilik gibi ayrıntılar incelenmelidir.
• Projenin ödeme planı ve vadesi, taksitlerin miktarları, olası ek maliyetler ve vergiler hakkında bilgi edinilmelidir.
• Bitmemiş projeler hedeflenen bir takvim döneminde bitirilir. İnşaatın tamamlanma süreci –gecikme ihtimalini de dikkate alarak- net olarak belirlenmelidir.
• Projenin satış sözleşmesinin üzerinde özenli bir şekilde durulmalıdır. Gerek duyulduğunda bu konuda bir avukat ya da gayrimenkul danışmanından destek istenebilir.
• Bitmemiş bir projenin her zaman tamamlanmama riski hesaplanarak firmanın sağladığı “garanti ve taahhütler” sözleşme kapsamına alınmalıdır.